北京离婚律师

钱某某等诉钱某某等共有权确认纠纷案

　　原告钱某某。

　　原告林某某。

　　两原告共同委托代理人肖某某，北京市某某律师事务所上海分所律师。

　　被告钱某某。

　　被告陈某某。

　　第三人上海市某某置业担保有限公司。

　　法定代表人杨某某，职务董事长。

　　委托代理人瞿某某，该公司工作人员。

　　第三人上海某某商业银行股份有限公司普陀支行

　　负责人张某某，职务行长。

　　委托代理人吴某某，周某某，上海某某律师事务所律师。

　　第三人上海某某房地产开发有限公司

　　法定代表人庄某某，职务董事长。

　　委托代理人许某某，该公司工作人员。

　　原告钱某某、林某某与被告钱某某、陈某某、第三人上海市某某置业担保有限公司、第三人上海某某商业银行股份有限公司普陀支行、第三人上海某某房地产开发有限公司共有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱某某、林某某及其共同委托代理人肖某某、被告钱某某、被告陈某某、第三人上海农业商业银行股份有限公司普陀支行（以下简称“某某支行”）的委托代理人吴某某、周某某、第三人上海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房产公司”）的委托代理人许某某到庭参加诉讼，第三人上海市某某置业担保有限公司（以下简称“置业担保公司”）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告钱某某、林某某诉称：两原告系夫妻，被告钱某某系两原告的女儿。两被告原系夫妻，于2008年3月26日登记结婚，于2012年8月22日经法院判决离婚。上海市某某路某某休闲广场某某号2层216室店铺系案外人林某某先生向开发商第三人“某某房产公司”订购，订购时林先生预付了30万元房款，但尚未签订预售合同。2011年初，经原、被告与林先生协商，约定由原、被告向林先生支付19.7万元的转让费为投资收益的代价，林先生将系争房屋的签约买受权转让给原、被告。2011年2月21日，原、被告与“某某房产公司”签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原、被告购买系争房屋，单价为17638元/平方米，总价
　　1508402元。合同约定签订当日支付首付款30万元，该款即为林先生之前预付的30万元，2011年2月21日前支付458402元，余款75万元通过商业贷款支付。两原告于2011年2月21日支付了458402元房款，同年3月4日偿还给林先生其先行垫付的30万元，同年3月16日支付了19.7万元的转让费。2011年3月1日，原、被告与第三人某某支行签订了《个人房屋抵押贷款合同》及《个人商用房借款保证合同》，约定以被告钱某某为借款人向普通农商支行借款75万元，用于支付系争房屋的房款。至两被告离婚之日止，两被告共计还款54490.9元，其中本金部分31250元，利息部分23240.9元。离婚后，两被告均未偿还过任何贷款。因两被告婚姻关系已经解除，因此原、被告对房屋共有的基础已经丧失，根据《物权法》的规定，原告有权请求对系争房屋按出资比例确定各方享有的份额并依法进行分割。原告现向法院提起诉讼，请求依法判令对上海市普陀区某某路某某休闲广场某某号2层216室店铺析产分割，产权归两原告所有，两原告按出资比例补偿两被告，本案诉讼费用由被告负担。

　　被告钱某某辩称：本被告与被告陈某某婚姻存续期间，于2010年底时将两人名下的房屋贷款全部还清后，案外人陈某某的母亲建议两被告进行投资。2011年经原告即本被告的父母之同事的介绍，从林某某先生处转让得系争商铺，因两被告资金有限，遂商量首付由父母出资，由两被告贷款并清偿，遂购系争商铺。其中，原告出资90万元，两被告出资70万元。因无法立即筹措那么多的钱，所以与林先生商量，其先行支付给开发商的30万元作为出借给原、被告的借款。原告转账55万元到本被告账户内，在签合同的地点则转划给了开发商458402元，3月3日原告再次汇款27万元，3月4日本被告归还林先生30万元；3月10日原告第三次汇款8万元，3月16日本被告将商铺收益19.7万元转入林先生账户。本被告确认原告所述事实，且愿意按照出资比例进行分割。

　　被告陈某某辩称：两被告原共有一套房屋，因本被告在银行工作，可以低息贷款，故申请获准贷款了40万元，直接转入了钱某某的账户。钱某某称其父母即两原告有投资理财的方向，遂又将该款划入到原告的账户内。将贷款偿清后，钱某某称想要买商铺，又称原告可以将40万元先归还给被告，本被告方同意。原告及钱某某称在购买商铺过程中所谓的林先生等本被告一概不知情，原告也约定仅为两被告共有，但钱某某称为了让父母开心，所以同意添加了原告的名字。本被告只知道购房款均自两被告的账户中划出，首付款是原告的40万元加上两被告婚姻存续期间的存款所付，现贷款也由两被告所偿还，故应认定商铺权利归两被告，在拍卖房屋得款清偿贷款后，由两被告依法进行分割。本被告不同意原告的诉讼请求。

　　第三人上海市某某置业担保有限公司未到庭陈述。

　　第三人上海某某商业银行股份有限公司普陀支行诉称：原、被告之间的争议第三人并不清楚，只有将银行的贷款清偿完毕，本第三人可以清洁房屋上的瑕疵，但原、被告的权利确认与本第三人无关。

　　第三人上海某某房地产开发有限公司诉称：系争房屋是本第三人委托上海某某置业有限公司进行销售，销售合同签订后移交给本第三人，但该公司销售策略和过程本第三人并不清楚。现系争房屋的大产证已经核准发出，本第三人通知原、被告办理小产证，但原、被告未能办理。原、被告间的争议本第三人并不清楚，其权利确认与本第三人无关。

　　经审理查明：两原告系夫妻，被告钱某某系两原告之女，两被告原系夫妻。2012年7月4日，上海市虹口区人民法院作出（2012）虹民一（民）初字第449号《民事判决书》，查明：“……本市某某路某某弄7号503室系原（钱某某）、被告（陈某某）于2008年4月1日购买的产权房，总价75.7万元，……因被告单位能享受低息贷款，故被告以购买本市某某路211弄7号503室为由，于2008年4月22日办理了商业贷款40万元（2008年6月20日起还贷至2010年10月20日已全部还清）。……2011年2月21日，原、被告及原告父母林某某、钱某某共同签订了本市某某路某某休闲广场某某号2层216室店铺的预售合同，总价1508402元，尚未办理权证。”“又查明，被告名下尾号8137的银行卡在2008年5月15日进账40万元，2008年5月21日卡转24.5万元；原告名下尾号2654的银行卡在2008年7月29日转账给被告母亲王某某4万元。原告表示上述共计28.5万元即转账给被告母亲以归还其出资的部分购房款，被告在庭审中认可原告曾分别转账23万元和4万元给被告母亲，但又表示被告母亲之后将23万元现金还给了原告。”“……另据被告提供的工资单显示：被告在2010年9月至11月的平均月收入为8600余元，”……该院认为，“……原、被告在取得40万元低息贷款后，已归还被告母亲28.5万元。故本市某某路某某弄7号503室系原、被告的夫妻共同财产，在离婚时应由原、被告各半分割。……至于本市某某路某某休闲广场某某号2层216室店铺，因涉及案外人，本案不予处理，原、被告可另行主张。……”据此，该院依法判决准予钱某某与陈某某离婚，某某路房屋产权归钱某某所有，钱某某给付陈某某房屋折价款62万元等等。判决后，陈某某不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2012年8月22日依法作出（2012）沪二中民一（民）终字第1664号《民事判决书》，确认原审认定事实清楚，判决并无不当，据此判决“驳回上诉，维持原判”。关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》由原、被告与第三人某某房产公司订立，约定原、被告向某某房产公司购买上海市某某路《某某休闲广场》某某号2层216室店铺，暂测建筑面积85.52平方米，单价17638元/平方米，总价暂定1508402元。合同另约定了付款和交房义务、违约责任等。合同订立后，某某房产公司收到了房款，分别向原、被告开具了余额分别为758402元、75万元的购房款发票，并向原、被告交付了商铺。在获得系争房屋处的大产证后，某某房产公司通知原、被告办理小产证，未果。因两被告业已离婚，原告认为双方已经丧失了对系争房屋共有的基础，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。

　　2013年1月5日，本院作出（2012）普民二（商）初字第1088号《民事判决书》，查明：“2011年3月17日，原告（某某支行）与四被告（即本案原、被告）签订《个人房屋抵押借款合同》，合同编号为12002114150333。该合同约定：因购置经营用房需要，被告钱某某作为借款人向原告上海某某商业银行股份有限公司普陀支行借款750000元，借款期限自2011年3月17日至2021年3月17日；借款采用抵押担保的方式，由被告将其购置的位于上海市普陀区某某路某某号216室房屋和相关的全部权利为借款设定抵押担保，担保范围包括全部借款本金、利息、罚息和债权实现费用；被告陈某某作为配偶及抵押物共有人在借款合同上签字，同意对上述借款承担连带责任；被告林某某、被告钱某某作为抵押物共有人在借款合同上签字，同意将上述房屋抵押给原告，并承诺当出现借款合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件迁出抵押物或接受原告其他方式的安置。原告于2011年4月13日向被告钱某某履行了房款750000元的义务。后原、被告办理了预购商品房抵押手续。被告于2011年5月13日开始偿还贷款本息，自2011年10月开始逾期还款，经原告多次催告，被告钱某某至今仍未履行偿还贷款本息的义务。……被告陈某某作为借款当时被告钱某某的配偶及抵押物共有人在借款合同上签字，同意对合同项下的借款承担连带责任，故被告陈某某应当对原告主张的债权承担共同还款责任。关于原告要求行使抵押物权的诉请，因被告钱某某、陈某某、林某某、钱某某还作为抵押物共有人在借款合同上签字，同意将上海市普陀区某某路某某号216室房屋抵押给原告，根据《担保法》的相关规定，如被告钱某某、被告陈某某不履行还款义务，原告有权以四被告抵押的房产折价或以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿，故对原告给诉请，本院予以支持。……”据此，本院依法判决如下：“一、被告钱某某应于本判决生效后十日内偿还原告上海某某商业银行股份有限公司普陀支行借款本金人民币718750元”；“二、被告钱某某应于本判决生效后十日内支付原告上海某某商业银行股份有限公司普陀支行上述借款本金的利息，罚息（算至2012年9月3日为利息人民币48031.14元，本金罚息人民币3578.24元、利息罚息人民币2515.75元，其后按《个人房屋抵押借款合同》的约定利率计算至生效判决确认的履行之日止）”；“三、……”；“四、被告陈某某对上述第一、二、三项主文承担共同还款责任”；“五、如被告钱某某、被告陈某某不履行上述义务，原告上海某某商业银行股份有限公司普陀支行可与四被告协议以抵押物（上海市普陀区某某路某某号216室房屋）折价，或者以拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先受偿，抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归四被告所有，不足部分由被告钱某某、被告陈某某继续清偿。”判决后，双方均为上诉，该判决现已生效。

　　另查，在签订《个人房屋抵押借款合同》的同时，钱某某、某某支行与第三人上海某某置业担保有限公司签订了《个人商用房借款保证合同》，由该第三人为保证人，为钱某某向某某支行贷款75万元提供担保。2012年9月14日，某某支行的个人贷款还款对账单载明，自2011年5月13日起至2011年9月13日止，按月扣款本息每月6250元，利息分别为4675.01元、4636.05元、4597.09元、4519.17元；2011年10月13日扣款利息255.45元，自该日起，除该笔利息外，钱某某名下未再归还款项。

　　审理中，原告为证明由己方出资购房的主张向本院提供的证据如下：1.《个人电汇业务回单》两份，交易日期分别为2011年2月21日和2011年3月3日，金额分别为55万元和27万元，付款户名为林某某，收款账号均为中国工商银行末四位号码为“3785”的账户；2.2011年3月10日中国工商银行个人业务凭证一份，借方户名林某某，贷方户名钱某某，卡号与上述电汇业务收款账号一致，末四位为“3785”，转账金额8万元；3.pos机刷卡凭单一份，支付账号与上述贷款及贷方账号一致，末四位为“3785”，支付金额458402元，某某房产公司财务部在凭单上盖章予以确认；4.2011年3月4日中国工商银行个人业务凭证一份，借方户名钱某某，卡号为末四位“3785”与上述一致的账户，贷方户名林某某，还款金额30万元；5.2011年3月16日中国工商银行个人业务凭证一份，借方户名钱某某，卡号为末四位“3785”与上述一致的账户，贷方户名林某某，汇款金额19.7万元。6.2012年10月26日案外人“上海某某置业有限公司”出具的《证明》一份，载明：系争房屋系某某房产公司开发的商业地产项目，“我公司”受某某房产公司的委托，“负责该房地产项目的销售工作。在销售过程中”，系争房屋“原由林某某先生预定，合同单价为每平方米17638元，合同总价为1508402元。林某某先生为预订上述店铺支付了预付款30万元”，“2012年2月，林某某先生向我司提出：将‘系争房屋’的购买签约权转让给钱某某、林某某、陈某某、钱某某；并将原系已支付我司的预付款人民币30万元转为钱某某、林某某、陈某某、钱某某作为购房的部分首付款。对此我司表示同意。”“2011年2月21日，我司与钱某某、林某某、陈某某、钱某某签订了‘系争房屋’的《上海市商品房预售合同》。签约后，除了林某某先生已支付的30万元，钱某某、林某某、陈某某、钱某某另外支付了458402元，余额75万元通过商业贷款支付”；7.证人林某某到庭作证，证人预订了几件商铺，2011年2月系争商铺的楼盘开盘，经朋友介绍与林某某相识后，钱某某电话与证人联系，称……后，要求将系争房屋转让，证人同意，遂由原、被告与某某房产公司订立预售合同。因钱某某称钱一时不能凑齐，就先将证人预付的30万元暂借，后来还清了。因2009年预订系争房屋的人在商铺开张后就有租金收入，因此转让时证人另外要求收取租金收益，后钱某某支付了19.7万元。

　　原告及钱某某对上述证据均无异议。

　　被告陈某某对证据1、2、3、4、5均无异议，对证据6不予认可，称对该证据所称委托关系不清楚。证人林某某因陈某某不认识，故对其证词亦不予认可。

　　第三人均未对上述证据发表意见，某某房产公司确认第三人委托上海某某置业有限公司进行销售的事实，但该公司出具书面证据中的内容系公司内部的事情，销售合同签订后才移交，故第三人不清楚相关内容。

　　上述（2012）普民二（商）初字第1088号民事判决书生效后，该案被告未履行判决义务。本案审理中，钱某某表示无能力归还贷款，其父母即两原告愿意一次性清偿贷款本息总额；陈某某则表示应该通过拍卖归还债务；两原告则认为己方有能力一次性偿还债务，在清偿完毕后可作为出资方由己方享有房屋的权利；某某支行则表示，原被告均为义务人，如果法院认定债权得到清偿，己方在权利有保障的前提下，不再申请系争房屋的强制执行拍卖。

　　审理中，结合第三人的陈述以及有利于本案的解决，本院告知原、被告应当履行上述生效判决，并指定时间要求钱某某、陈某某清偿债务，未果。期满后，两原告向本院缴纳代保管款790980.85元，以清偿贷款。

　　审理中，原、被告均未提供证据证明双方对房屋共有形式作出过约定；双方在审理过程中经本院主持调解亦未能就共有形式达成合意。

　　本院认为：原、被告与某某房产公司关于系争房屋的预售合同系双方真实意思表示，符合法律规定，在双方未约定共有形式，且经协商无法达成合意的情况下，视为双方对房屋按份共有，份额按双方的出资比例确定。

　　关于出资的认定，林某某转入钱某某账户钱款的时间和金额，与预售合同订立时间相吻合，且与钱某某再行转出至某某房产公司和林某某账户的时间、金额也相吻合；林某某共转入钱某某账户内90万元，钱某某转出金额分别为458402元、30万元、19.7万元，其中首付款为758402元。陈某某称转入林某某账户内钱款是其享有低息贷款优惠所的贷款40万元，其中虽有部分钱款归还自己母亲过，但母亲后又给钱某某的抗辩主张，但其未提供证据予以佐证，且上海市虹口区人民法院（2012）虹民一（民）初字第449号民事判决书已作出认定，故该抗辩主张本院不予采信。故此，首付款应当认定为两原告出资。至于支付林某某收益19.7万元，根据双方陈述及林某某证词和某某房产公司的陈述，案外人上海某某置业有限公司确接受委托销售含系争房屋的在内的楼盘，故林某某确为系争房屋的预订人，其在开盘后转让他人、由买受人直接与开发商签订合同的行为，也符合常理，且也不违反法律规定。在房屋交易市场中，买受人支付预订人相应收益的行为也符合惯例，但系争房屋总价依旧应按合同约定价格认定，故该19.7万元不应作为房屋的出资，但可认为两原告为房屋购买作出高于两被告的贡献，在权利分配时予以考虑。房款剩余的75万元系钱某某为主贷人、陈某某为配偶而向普陀农工商支行申请的贷款，在贷款后，两被告在婚姻共同存续期间按月归还贷款本息共计54490.9元，自2011年10月起即未再归还，故该款应视作两被告的共同出资，予以均等分配。根据现已生效的（2012）普民二（商）初字第1088号民事判决书的判决，钱某某、陈某某应就剩余贷款承担相应的责任，然两被告均未履行判决义务，经本院释明后仍未果。从最大程度保护当事人利益的角度出发，为了维护房产市场的良性发展，保护合同稳定性，在某某支行表明其只要债权得到清偿后，无需通过拍卖等相应强制措施时，两原告在两被告均拒绝履行判决义务后，自愿承担相应责任，并提交了相应款项，故本院认定该款为房屋的实际出资，由两原告享有对应的房屋权利。因诉讼中原、被告尚未获得权利登记凭证，在本案中确认的按份共有权利实现后方能进行共有物的分割，对原告要求分割共有产的诉请，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

　　一、上海市普陀区某某路某某休闲广场某某号2层216室房屋由原告钱某某、林某某、被告钱某某、陈某某共有，其中原告钱某某、林某某占有98%份额、被告钱某某占有1%份额、被告陈某某占有1%份额；

　　二、第三人上海某某商业银行股份有限公司普陀支行应于上海市普陀区人民法院（2012）普民二（商）初字第1088号民事判决书确定的借款本息总额得到清偿之日涤除在系争房屋上设定的抵押权；

　　三、第三人上海某某房地产开发有限公司应于上述抵押权涤除之日与原告钱某某、林某某、被告钱某某、陈某某办理系争房屋的权利登记手续，权利登记为原告钱某某、林某某、被告钱某某、陈某某按份共有；

　　四、对原告钱某某、林某某的其余诉讼请求不予支持。

　　本案受理费人民币20100元，减半收取，计人民币10050元，由原告钱某某、林某某负担人民币9849元，由被告钱某某负担人民币100.5元，由被告陈某某负担人民币100.5元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。