产权置换的房改房能否作为遗产进行分割
基本案情
丁某与汪某原系夫妻关系，二人育有三子一女，即四原告。1995年，丁某从单位以优惠售房的形式购买了楼房一套，建筑面积77.94平方米。1999年7月，汪某去世。2000年左右，丁某向其单位申请调换楼房，调换后面积为99.86平方米。2002年6月，丁某办理了该房屋产权证明。2006年7月7日，丁某分别与其单位及李某签订协议。在与其单位签订的协议中载明“1994年，甲方（X县环境保护局）在X县为乙方（丁某）购买住房一套，在我县住房制度改革中取得了部分产权。因乙方提出此套住房有质量问题，于2001年依据住房制度改革的有关规定对其住房进行了调整。乙方入住新居后，将原住房房产证收回，此时该套住房产权归甲方所有，单位办理过户手续，乙方为名誉户主。为了清理闲置资产，甲方决定近期江此套住房出售。。。二.售房款由甲方收讫，乙方不负责经济往来。”在与李某签订的房屋买卖协议中则写明原房屋的买卖房价为11万元。2003年11月11日，丁某与被告梁某登记结婚，公共居住于诉争房屋内。2011年1月29日，丁某去世。案件审理过程中，被告梁某向法院提交了签有“丁某”名字的“关于住房问题的说明”及“遗嘱”两份，落款时间均为2010年11月11日。“遗嘱”下方有6名证明人签字，签字时间为2010年12月29日，其中证人卢凤某、于某、郭凤某出庭作证。被告梁某亦向法院提交了影像资料一份。“关于住房问题的说明”、“遗嘱”及影像资料中均记载，丁某表示其房屋由梁某继承。四原告虽认可影像资料中系丁某本人，但认为“遗嘱”书写的日期与录像时间不符且丁某在录像中的陈述与“遗嘱”内容不完全相符，故认为“遗嘱”及影像资料系伪造，但未提供充分、有效的反驳证据。现双方均认可诉争房屋每平方米单价7750元，总价为773915元。
为查证相关情况，法院向丁某单位相关人员了解了情况。其单位人员称，2000年，丁某向该局提出要调换一套大面积的楼房，局里研究决定将其调换到诉争楼房，置换后多出的平米数由丁某负担房款，即环境保护局以对等面积将丁某原居住楼房调换至诉争房屋。后该局将丁某原住房以丁的名义卖给了第三人，房款由该局收取。2001年4月，丁某向该局交纳了17358.35元，将原住房从优惠售房变更为私产。
案件焦点
产权置换的房改房能否作为遗产进行分割
法院裁判
人民法院经审理认为：公民依法享有财产权和继承权，继承人应本着互谅互让和睦团结的精神，协商处理继承问题。继承开始后，有遗嘱的，按遗嘱继承处理。1999年7月汪某死亡后未留遗嘱，则其所有房产份额，丁某、丁水、丁一、丁川、丁静作为法定继承人具有合法继承权。据查，诉争房屋中77.94平方米系通过与原房屋以对等面积置换所得，保护局收回房屋后，未办理产权变更手续，后又以丁某名义将该房屋售出并收取房款，据此得出110000元卖房款并非汪某与丁某夫妻共同财产，故应认定诉争房屋中77.94平方米系汪某与丁某夫妻共同财产，各自所占财产份额酌定；丁某以自书遗嘱及录像形式表示其所有财产份额由被告继承，虽处分了汪某财产份额，但不影响一注其他部分效力。人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第十三条、第十六条、第二十六条之规定，作出如下判决：
丁某原住房归被告梁某所有；
被告梁某各给付原告每人应继承的遗产份额折价款54912.2元，限本判决生效之日起7日内给付；
驳回原告其他诉讼请求。
法律分析
所有权是所有人依法对自己的财产所享有的占有使用、收益和处分的权利。它是一种财产权，也是物权中最重要、最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性。故所有权所依附的财产表现形式转化及延续不必然引起产权性质的变化。在本案中，依据所查明的事实，因为种种原因，经丁某申请，其离休单位决定将其调换到另一住房，置换后多出的平米数由丁某负担房款，即以对等面积将丁某原住房调换至诉争房屋。故，诉争房屋中的77.94平方米系通过面积对等形式置换所得，这部分面积的所有权性质应当予以保留和延续，即其为丁某及汪某的夫妻共同财产，属于遗产应当分割的范围。在汪某去世后，丁某向该单位缴纳了多出面积的差价补偿17358.35元，故这部分房产份额的性质可认定为丁某个人财产。值得注意的是，在本案中，三方协议的效力如何？我认为，该协议可以比照产权调换协议，虽未办理产权变更手续，但是协议系三方自愿达成一致，是其真实意思表示，亦未违反相关法律规定，可以确认协议真实有效。后以丁某名义将该套房屋售出，但通过房款由其单位收取的结果来看，可得出110000元的卖房款并非汪某与丁某的夫妻共同财产。