借名买房的要件与认定
基本信息
案由：房屋买卖合同纠纷
原告（被上诉人）：张某
被告（上诉人）：郭某
第三人：房地产公司
基本案情
2010年5月22日，张某与郭某签订《协议书》约定：张某欲购买第三人出售的A座商品房，张某欲借郭某的名义购买上述房屋。为此双方达成如下协议：
一、张某以郭某的名义与第三人签署商品房认购书和商品房预售合同，但上述所购商品房的产权实际归张某所有；
二、张某实际支付上述购房的定金和购房款，郭某无需支付任何费用；
三、在上述购房协议签署完成，购房款由张某支付完成后，郭某对此房实际不享有任何权益，此房产的权属完全归张某实际享有，待该房产办理完产权证后，郭某配合张某办理房产过户手续，过户费由张某承担。
2010年5月23日，郭某与第三人签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，约定：认购人所认购的A座商品房是由第三人所开发。认购人在2010年6月1日前与第三人签订《北京市商品房预售合同》且选择一次性付款，可享受认购总房价款2%的优惠。当日，案外人李某通过银行个人活期存款账户向第三人支付100000元。
2010年5月26日，案外人李某通过银行个人活期存款账户向第三人支付890000元和54291元两笔款项，同日，郭某通过银行向第三人支付1300000元。以上款项共计2344291元。
2010年5月27日，郭某与第三人签订《北京市商品房预售合同》及相关《补充协议》，约定：该A座商品房，每平方米为31132.68元，总价款为2344291元。
2010年5月27日，郭某签订《房屋权属确认书》，确认如下内容：2010年5月22日，张某与郭某协议张某以郭某名义购买涉案A座商品房；2010年5月23日，张某以郭某名义与第三人签订《北京市商品房认购书》，并由张某支付认购定金100000元；2010年5月27日，张某以郭某名义与第三人签订《北京市商品房预售合同》，并由张某一次性支付购房款2344291元；张某与郭某一致认同A座商品房产权归张某所有，郭某对此无任何异议，A座商品房办理完产权证后，由郭某过户至张某名下，张某无须向郭某支付任何费用。
合同签订后各方依约履行了义务。第三人认可房款已付清，并称已按合同约定时间交付房屋。张某称房屋已交付并实际入住，交付时间与合同约定一致。郭某认可张某与案外人李某婚后共同入住。现A座商品房所有权登记在第三人名下。
由于张某要求郭某按照《协议书》和《房屋权属确认书》配合自己办理房屋过户手续，郭某拒绝，因此张某以郭某为被告，以房地产公司为第三人起诉至法院，要求将A座商品房的所有权证过户到自己名下。
本案焦点
张某与郭某之间的借名买房关系能否认定
庭审中，张某提交了《协议书》、《房屋权属确认书》、北京市商品房认购书》及《补充协议》、《北京市商品房预售合同》及相关《补充协议》、付款发票、契税发票等证据，证明张某与郭某存在借名买房关系。郭某对张某提供的上述证据真实性均认可，但辩称在签署《协议书》和《房屋权属确认书》时，受到张某胁迫。针对胁迫郭某未向法院提交证据证明。第三人对与其相关的证据材料真实性均认可，认可房屋价款已付清。
庭审中，郭某向法院提交案外人李某通过银行个人活期存款账户明细表以及郭某银行账户明细单，证明全部房款和契税均由案外人李某支付。张某对上述证据真实性均认可，但认为本案中张某与郭某签订借名买房协议书，与案外人李某无关，李某与张某之间与本案并非同一法律关系，李某可以另行起诉。
一审法院认为：
张某与郭某签订的协议书和房屋权属确认书，系双方真实意思表示、内容未违反相关法律规定，该协议书和房屋权属确认书有效当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
协议书和房屋权属确认书明确约定张某借郭某之名购买涉案房屋，并对房屋权属及购买过程作出清晰确认。郭某在明知实际付款人的情况下，仍签署了房屋确认书，确认了张某以郭某的名义购买了涉案房屋，并由张某一次性支付了全部购房款。故郭某现在以案外人李某实际付款为由主张房屋产权归李某所有，以此抗辩不向张某履行义务，本院不予采信。
至于案外人李某支付相关款项行为的性质，应属李某与张某之间的另一法律关系，本院不予处理，可另行解决。
郭某称在签署协议书和房屋权属确认书时，受到张某胁迫，未向本院举证，本院不予采信。
在张某与郭某这层法律关系中，双方签署了借名买房协议和权属确认书，确认由张某支付全部房款，现房屋由张某实际控制居住，房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由张某持有，房屋物业费、燃气费等后续费用由张某支付，以上过程符合借名买房习惯，故本院对张某与郭某之间的借名买卖关系予以认定。现涉案房屋产权登记在第三人名下，第三人认可涉案房屋价款已全部付清，故房屋过户条件已成就。现张某要求郭某和第三人协助其办理过户手续，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、郭某、第三人于本判决生效之日起十五日内协助张某将A座商品房过户至郭某名下。
二、郭某于取得A座商品房所有权之日起七日内协助张某将A座商品房过户至张某名下。
郭某不服持原审答辩意见提起上诉。
二审法院认为：
虽然郭某称因受张某胁迫所签，但未提供相应证据加以证实；且受胁迫并非合同当事人不履行合同的有效抗辩理由。
关于郭某主张的张某并未支付任何购房款项，涉案房屋的购房款由郭某和案外人李某支付，张某未能履行协议书约定的支付购房款义务，无法取得房屋的实际所有权，本院认为：郭某作为涉案房屋《北京市商品房预售合同》载明的买受人，在本案诉讼提起之前已经书面认可涉案房屋的购房款由张某支付，现又主张张某未支付任何购房款项，缺乏依据，本院不予采纳。
关于郭某主张的涉案房屋的购买人系案外人李某，郭某签署的《房屋权属确认书》与事实不符，郭某没有向张某出具该文件。本院认为：郭某在签署《协议书》及《房屋权属确认书》后，又主张涉案房屋的购买人系案外人李某，且未提供相关证据加以证实，不足采信，相关当事人可另行主张。郭某作为涉案房屋《北京市商品房预售合同》载明的买受人，签署《房屋权属确认书》，并无不当之处。对于郭某的此项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，郭某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决处理正确，应予维持。
认定借名买房关系成立的要件
一是存在借名买卖协议。
借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已经依法取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权，可提起合同之诉。在实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基础要件。
二是“借名人”为实际出资人并履行了相应出资。
大多数借名买卖关系中，“出名人”只负责付出“名义”实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买房协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，但在审判实际中，“借名人”履行全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。
三是房屋由借名人实际控制使用。
对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购买房屋的目的主要是居住。而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购买房屋的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租。决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中，“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益。也是借名关系成立的重要基础要件。
四是重视其他生活常识类辅助性要件。
以下事实虽不如上述要件基础，但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。
1、房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有；
2、是房屋物业费、供暖费等后续费用由房屋居住人交付；
3、是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间；
4、是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯；
5、是考虑房屋出卖方（开发商）的相关证明。
另外，当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。
值得注意的是，具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦未完全出现。故在办理借名买卖纠纷时，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则的基础上，作出公平公正的判断。